La compra de una vivienda a través de una sociedad patrimonial es completamente legal en España, a pesar de la ultimas polémicas generadas por algunas personas públicas que poseían sociedades para las compras de viviendas. A continuación, vamos a analizar en qué circunstancias conviene más comprar una vivienda como persona física y cuando es preferible hacerlo mediante una sociedad
Vivienda habitual y segunda residencia
La adquisición de una vivienda supone el pago de una serie de tributos comunes para personas físicas y sociedades, como son el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (variara según quien vende y si es obra nueva o de segunda mano).
La compra de una vivienda habitual o un inmueble que va ser utilizado como segunda residencia esta operación debe realizarse mediante por parte de personas físicas, el departamento fiscal de Vidal Associates Tax & Legal justifica dicha afirmación ya que la vivienda habitual para uso propio no genera ningún tipo de renta en el IRPF y la segunda residencia tan solo la imputación correspondiente, mientras que hacerlo mediante una sociedad esto implica “facturar un alquiler a precio de mercado al socio que la disfruta” y dichos ingresos tributan al 25%
Compra como inversión
La compra de una vivienda como inversión mediante una sociedad tampoco es una operación rentable desde el punto de vista fiscal, ya que si se compra por mediación de una persona física y este inmueble se pone en alquiler, la normativa legal vigente del IRPF permite aplicar una deducción del 60% al rendimiento neto y esto no es extensible a una sociedad patrimonial.
Por otra parte, los ingresos del alquiler para una persona física van a la base general tributando al tipo impositivo que le corresponda, mientras que en una sociedad tributan al 25% y dichos ingresos se quedan en la sociedad, por lo que el socio si quiere disponer de ellos es mediante tributación como dividendos.
Grandes patrimonios
La tenencia de varios inmuebles sí que es más beneficiosa tenerlas a través de una sociedad patrimonial y para que esta sea considerada como actividad económica se tenga una persona con contrato laboral y a jornada completa y, además, según criterio administrativo es necesario probar que existe una carga administrativa mínima de trabajo que justifique la necesidad de contratar a la persona (TEAC resolución de 2 de febrero de 2012).
Es posible subcontratar a un tercero el servicio de gestión de los arrendamientos para cumplir con el requisito. En estos casos lo relevante no es el personal que el subcontratado tenga en nómina, sino qué parte de ese personal y qué tiempo de estos se emplea en la gestión de la actividad (DGT V0133-16) Debemos remarcar que este criterio no es extensible al ámbito del IRPF.
Cumplidos los anteriores requisitos las sociedades patrimoniales pueden beneficiarse de una deducción de hasta un 85% de la renta de alquiler que se obtenga, cifra que puede ascender hasta el 90% en los casos en los que los inquilinos presentan alguna discapacidad o si se justifica que para materializar el alquiler se han necesitado obras de adecuación. Para beneficiarse de las anteriores deducciones hay que tener a disposición de alquiler de al menos 8 viviendas y que el alquiler se dilate por un periodo superior a 3 años.
Gastos deducibles
Los gastos que pueden deducirse tantos las personas físicas como las sociedades son los gastos inherentes al arrendamiento no repercutidos al inquilino, como son la comunidad, el Impuesto sobe Bienes Inmuebles o la amortización del préstamo hipotecario que recae sobre la vivienda.
Pero la gran diferencia es que las sociedades el catálogo de deducciones tal como hemos citado anteriormente es mas amplio que en las personas físicas, y los gastos deducibles anteriormente citados en las sociedades se pueden deducir en la totalidad, mientas que, en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, estos gastos se pueden computar según el tiempo de ocupación que presente el inmueble. De igual modo, agrega que en el caso del impuesto de sociedades los gastos de asesoría fiscal pueden deducirse, lo que no ocurre si se trata del IRPF.
Seguridad Jurídica
Hay que remarcar que hay personas que por motivos ajenos a la fiscalidad lo que están buscando es una mayor seguridad jurídica y materializan la compra de vivienda por mediación de una sociedad como puede ser evitar conflictos con otros beneficiarios en el caso de las herencias, por lo que optan en gestionar acciones de sociedades antes que inmuebles proindiviso.
El equipo de Vidal Assciates Tax & Legal desea que esta información sea de su interés y queda a su disposición para ampliar y asesorar de una manera más personalizada según las necesidades.